Avoir le permis de construire définitif avant la construction © Neydtstock/ Permis de construire contesté, construction démolie ? Un particulier, ou un promoteur immobilier peut toujours faire face à une condamnation à mettre fin à sa construction, ou même à une démolition, si le permis de construire est contesté en justice. C’est ce qu’a tenu à rappeler la Cour de cassation après avoir reçu un cas où le propriétaire avait entamé les travaux sans s’assurer que le permis de construire soit définitif ! Annulation possible si la zone est protégée Le Code de l’urbanisme fait mention à plusieurs reprises d’une possibilité de démolir ou d’annuler le permis de construire. Une des mentions étant la poursuite du projet sans attendre l’issue de la contestation pour une construction dans une zone protégée. Dans ce cas mentionné plus haut, par la Cour de cassation, cette obligation a dû être notifiée au particulier qui ne pouvait ignorer l’illégalité de ses travaux. Respect des délais pour l’autorisation de bâtir Rappelons que dès le permis de construire accordé, il doit être purgé de tout recours avant d’être officiel et pour permettre une construction sereine. Ainsi, avant d’aller de l’avant, il serait mieux d’attendre que tous les délais soient respectés • Deux mois pour un recours de tiers auprès de la Commune gracieux ou auprès du tribunal administratif contentieux • Deux mois pour le contrôle de légalité par le préfet • Trois mois pour une annulation par la Commune Affichage de la permission de construire importante Cependant, il existe toujours des risques de remises en cause de la construction pouvant se baser sur les conditions de purge existantes, dont le manque d’affichage sur le terrain à bâtir, un permis de construire obtenu de manière frauduleuse et la non-conformité au PLU Plan local d’urbanisme, entre autres.

Vous êtes un professionnel de la maîtrise d’ouvrage et vous connaissez les difficultés, voire les conflits, relatifs à l’affichage du permis de construire. Les recours des tiers sont même pour beaucoup une vraie hantise. Or savez-vous qu’il existe une solution innovante de preuve de continuité d’affichage ? Il s’agit des services de preuve mis en place par Attestis. solution numérique et blockchain exclusiveActuellement, environ un tiers de la production nationale de la construction de logements est bloquée par des recours, alors même que la demande est en constante augmentation. Un des enjeux majeurs de l'accélération de la production de logements, et plus largement tout type de construction, consiste à lutter contre les recours tous les recours ne sont certes pas abusifs, il n’empêche que le contentieux ralentit la mise en œuvre des projets du fait des longs délais de procédures jusqu’à 5 ans. Ils peuvent aussi en augmenter les coûts du fait des transactions financières négociées en échange du désistement des requérants. Pour éviter les recours de tiers dits “tardifs”, il faut pouvoir apporter la preuve de l’affichage en continu du panneau de permis de construire sur une période de 2 vous apporte la seule solution qui prouve la continuité de l’affichage des permis de construire. Comment ? Par l’intermédiaire d’une plateforme numérique sécurisée et d’un panneau connecté qui conjuguent géolocalisation par satellite, application mobile, Internet des Objets et Blockchain brevet déposé.La société propose un service de preuve d’affichage des permis de construire qui protège les maîtres d’ouvrage du risque de recours des tiers dans leurs transactions foncières et opérations de avantages de la solution Attestis 1Sécurité juridique renforcée Face aux recours abusifs, Attestis est la seule solution qui prouve la continuité d’affichage des panneaux de permis de construire, en complément des constats d’huissiers2Meilleure utilisation de vos ressources humaines Restez concentré sur votre métier, Attestis s’occupe de tout installer le panneau, mandater l’huissier de justice, remettre en conformité le panneau en cas de problème3Plus d’efficacité, moins de stress grâce à notre plateforme web et notre application mobile, vos collaborateurs peuvent suivre tous vos panneaux d’affichage d’autorisations d’urbanisme depuis leur bureau ou leur smartphone, sans avoir à se déplacer sur le terrainComment fonctionne l’offre Attestis ?Étape 1 vous pilotez votre projet depuis votre bureauVous êtes responsable d’un programme immobilier ou un collaborateur du maître d’ouvrage? Enregistrez votre projet sur la plateforme Attestis !Rien de plus simple… et rapide en plus l’enregistrement se fait en quelques minutes via notre application web. Les informations que vous allez intégrer sont celles qui figureront sur le panneau d’affichage. Ces informations peuvent être reprises du formulaire CERFA de demande de permis de construire ou de l’arrêté municipal qui vous a autorisé le permis. Vous pourrez aussi inviter vos collaborateurs à accéder à vos projets pour suivre à distance la conformité des vos panneaux de permis de 2 un installateur Attestis vous accompagneCet installateur agréé vient placer, conformément aux réglementations d’urbanisme, le panneau d’affichage du permis imprimé par nos est la spécificité de ce panneau connecté » ? Il intègre une balise de géolocalisation qui reporte, automatiquement et en continu, la position et l’état du panneau à la plateforme Attestis. Pour vous, ce n’est que du confort vous n’avez plus à vous déplacer pour installer le panneau et vous êtes notifié en temps réel de la pose et de l’activation. Étape 3 une sécurité juridique renforcéeEn partenariat avec la Chambre Nationale des Huissiers de Justice, nous mandatons un huissier qui sera en charge de constater la conformité de l’affichage par chacun de ses trois passages pendant la période de recours des tiers, vous recevrez une notification via votre smartphone ou votre navigateur web. Vous pouvez ainsi visualiser ou télécharger le procès-verbal au format 4 le suivi rigoureux d’AttestisSi le vent venait à faire tomber votre panneau ou bien si ce dernier subissait un acte de vandalisme, Attestis en est immédiatement informé grâce à la balise intégrée au la période de purge, nous avons une visibilité sur tout ce qui concerne votre panneau. Et vous, vous pouvez consulter les relevés via votre ordinateur ou votre téléphone grâce à notre application. En cas de problème nous pouvons intervenir pour remettre le panneau en 5 des documents de preuve irréfutablesPendant toute la période de purge de votre projet, nous collectons des documents de preuve relevés de position du panneau, procès-verbal de constats d’huissier de de ces documents, horodatés, sont associés à une preuve de dépôt cryptographique ancrage dans l’infrastructure de blockchain Bitcoin ils sont consultables en ligne et téléchargeables par vos services. En cas de procès, ils peuvent être produits en justice ils rendent irrecevable tout recours intenté au-delà de la période de 2 à savoirQu’est-ce qu’une blockchain ?Une blockchain est une base de données qui contient l’historique de tous les échanges effectués entre des utilisateurs depuis sa création. C’est une base de données sécurisée, partagée par ses différents utilisateurs et sans intermédiaire. Cela permet à chacun de vérifier la validité de la chaîne en toute blockchains sont les infrastructures informatiques qui sous-tendent les crypto monnaies telles que le Bitcoin ou l’Ethereum. De ce fait, ces infrastructures de blockchain publiques supportent des flux financiers très importants et ont été sécurisées à l’extrême. Grâce à la blockchain, les preuves de l’affichage de votre permis sont faire appel à Attestis en plus du constat d’huissier ?En cas de contentieux administratif, vous devez prouver l’affichage continu de votre permis de construire, autrement dit le respect des prescriptions réglementaires des articles R. 424-15 et A. 424- 15 et suivants du Code de l’Urbanisme, notamment le lieu d’affichage et la visibilité du panneau, et ce de manière continue pendant la période de 2 mois de “purge” des recours article R. 600-2.Comme tous les professionnels, vous faites habituellement appel à un huissier de justice pour constater, typiquement par trois procès verbaux de constats espacés dans le temps, la conformité de l’affichage de vos permis de construire vis à vis de ces le constat d’huissier n’est malheureusement pas absolu. Excepté sa date, qui vaut jusqu’à inscription de faux, il peut être combattu par tous moyens, y compris par pourront donc directement contredire les constatations de l’huissier, le juge devant alors trancher la contradiction en retenant la preuve qu’il estime la plus ailleurs, le passage de l’huissier, à plusieurs reprises, sur le terrain ne prouve pas, stricto sensu, la présence continue du panneau entre les passages. Les juges posant une sorte de présomption simple de continuité entre les passages de l’huissier, cette méthode s’est cependant imposée par l’usage. Vous voulez tout savoir sur la preuve apportée par un huissier ? Alors lisez cet articleBon à savoirLa preuve apportée par un huissier de justice peut être combattue par tous les moyens, y compris par attestations. Les requérants ne s’en privent pas par exemple, dans une procédure jugée par la Cour Administrative d’Appel de Marseille le 6 janvier 2017 n° 15MA04153, un constat d’huissier a été renversé par 7 attestations contraires. Si le promoteur immobilier attaqué avait eu un panneau Attestis, nous pensons qu’il aurait gagné. De multiples autres décisions faisant jurisprudence ont été prises en ce sens, retrouvez-les dans notre livre blanc téléchargement ci-dessousFace à ce risque d’invalidation des constats d’huissier, la solution Attestis est complémentaire. En effet, le panneau connecté Attestis brevet déposé est le seul mode de preuve qui permette de respecter, à la lettre, les exigences de l’article R600-2 du Code de l’Urbanisme. Les moyens de preuves numériques ou connectés que nous développons ne viennent pas seulement augmenter la sécurité juridique de vos programmes, ils vous permettent aussi de garder un oeil sur vos panneaux depuis votre bureau ou votre smartphone, tout en vous libérant du temps pour des tâches plus importantes dans le montage de vos opérations.

Purgedu délai de recours des tiers. Tout tiers ayant un intérêt à agir (un voisin, une association de riverains) peut introduire un recours contre le permis de construire et demander son annulation. Les motifs de recours peuvent être des plus divers : hauteur de construction jugée excessive, non-respect d’une règle administrative, d’une servitude, etc. Le délai d’exercice du Avant de faire construire votre maison, vous devez demander une autorisation d’urbanisme auprès de la commune où vous souhaitez résider c’est le fameux permis de construire ». Mais pour être définitivement valable, ce document doit être purgé des recours des tiers cela se traduit par un délai destiné à permettre à ceux qui ont un intérêt à agir les voisins, par exemple de déposer un recours si la construction leur paraît illégale. Voyons comment cela fonctionne… Recours contre un permis de construire de quoi s’agit-il ? D’une façon générale, en droit, un recours consiste à en appeler à l’arbitrage d’une tierce personne pour obtenir la reconnaissance d’un droit. On appelle donc recours contre un permis de construire », une action légale intentée par un requérant ayant prouvé son intérêt à agir contre une autorisation d’urbanisme accordée par une mairie. Par exemple, un riverain peut avoir un intérêt à agir contre un permis accordé, si sa parcelle se retrouve à l’ombre du fait d’une construction nouvelle. Dans les faits, le recours contre un permis de construire a toujours comme base le règlement d’urbanisme en vigueur sur la commune concernée. Pour obtenir gain de cause devant le juge, le requérant doit prouver que la construction autorisée ne respecte pas les règles d’urbanisme en vigueur sur la localité. Celles-ci peuvent être décrites dans le Plan local d’urbanisme,dans le Plan d’occupation des sols bientôt obsolètes,ou encore dans le règlement national d’urbanisme RNU si la commune ne s’est dotée d’aucun document. Bon à savoir déposer un recours auprès de… ? Un recours est toujours intenté non pas contre le pétitionnaire celui qui demande l’autorisation d’urbanisme, mais contre la mairie qui aurait fait une erreur d’appréciation du droit en autorisant la construction. Les recours contre les permis de construire sont déposés au Tribunal administratif, qui régit les contentieux entre l’administration, les collectivités et les particuliers. Délais de recours et importance du panneau de permis de construire On dit qu’un permis est purgé » lorsque les délais de recours contre lui sont écoulés. Ce délai est de 2 mois dès lors que le permis est, non pas obtenu, mais affiché publiquement en limite de parcelle et de façon à pouvoir être lu depuis la voie publique. C’est pour cette raison qu’il est conseillé de faire constater l’affichage de son permis de construire par huissier de justice, le seul à pouvoir garantir la pose de façon irréfutable. Dans le cas contraire, en effet, un voisin mal intentionné peut tout à fait décrocher le panneau, et prétendre que le permis n’a pas été affiché pour prolonger le délai de 2 mois… Il est également conseillé, lorsque l’on fait construire sa maison, d’aller à la rencontre de ses futurs voisins, afin de les rassurer sur la construction projetée et de décourager un éventuel recours. Bon à savoir En cas de recours contre votre permis Si cela arrive, il vous faut bien connaître le règlement d’urbanisme et s’assurer que vous êtes dans votre bon droit. Un nombre important de recours est déposé uniquement pour ralentir les travaux, voire, dans certains cas, pour tenter d’obtenir une réparation en monnaie sonnante et trébuchante. La loi Elan punit toutefois ce qu’on appelle des recours abusifs . Comment déposer un recours contre un permis de construire ? La première condition, si le requérant est un particulier, est de justifier d’un intérêt à agir. Il lui faut ainsi montrer que la construction prévue pénalise la jouissance en toute quiétude de son bien. Il doit également préciser en quoi la nouvelle construction impacte cette jouissance, car cet impact doit être direct il sera par exemple difficile de justifier une gêne visuelle si le requérant est situé à 600 m de la construction prévue ! Une fois justifié l’intérêt à agir, le requérant doit – comme vu plus haut – déposer son recours dans un délai de 2 mois suivant l’affichage du permis de construire. Puis, il est ensuite tenu de notifier son recours par lettre recommandée à la mairie à l’origine de la décisionet au pétitionnaire titulaire de l’autorisation. Si le recours est recevable, commence alors une procédure au tribunal administratif de la juridiction où est situé le bien immobilier projeté. Pour minimiser les risques de recours, il peut être judicieux de passer par un constructeur de maisons individuelles reconnu et expérimenté qui connaît parfaitement les règles d’urbanisme en vigueur dans votre région. N’hésitez pas à demander conseil auprès de En attendant, découvrez aussi nos conseils liés à cette thématique spécifique Que faire en cas de refus de votre permis de construire » et Faire construire en zone Bâtiment de France ». Poursuivantsa politique de développement, FUTUREN a obtenu deux nouveaux permis de construire, purgés de tout recours, pour installer 8 éoliennes en France. Le projet de Mazurier, situé sur Vérifié le 12 janvier 2022 - Direction de l'information légale et administrative Premier ministreUn permis de construire ou d'aménager peut être transféré. La mairie autorise ce transfert sous certaines demandeur du transfert doit remplir le formulaire suivant Demander le transfert d'un permis de construire valideIl doit fournir 4 exemplaires de la demande de le 1er janvier 2022, la demande peut être déposée par voie dématérialisée selon les modalités définies par la commune compétente pour la recevoir. Le dossier peut aussi être déposé ou envoyé par courrier RAR titleContentà la s’adresser ?À Paris, vous pouvez constituer et déposer en ligne votre dossier de demande de transfert. Vous pouvez également le déposer ou l'envoyer par lettre RAR titleContentau service décision est rendue dans un délai de 2 mois. L'autorisation de transfert est accordée quand les 3 conditions suivantes sont réunies Permis en cours de validitéAccord du titulaire du permis et du bénéficiaire du transfertCapacité du bénéficiaire du transfert à déposer un permisL'absence de décision écrite de la mairie signifie qu'elle autorise votre projet. L'autorisation vous est accordée tacitement sans écrit, de manière implicite.Le nouveau titulaire doitafficher le permis sur son terrain . La taxe d'aménagement est payée par le bénéficiaire du noter un éventuel changement des règles d'urbanisme entre le permis initial et son transfert ne peut pas entraîner un refus de la peut m'aider ?Trouvez les acteurs qui peuvent répondre à vos questions dans votre régionQuestions ? Réponses ! Comment faire si ? Cette page vous a-t-elle été utile ? Malheureusement il existe une dernière étape à franchir, qui va mener à un permis de construire purgé : les recours. Si les personnes vivant à proximité de l’emplacement sur lequel se tiendra En droit de l'urbanisme, il existe un personnage, un véritable cauchemar pour les promoteurs il s'agit du tiers lésé. Ce dernier peut être un voisin dont la vue ou l'ensoleillement va être troublé par la construction future ou simplement parce qu'il est animé d'intentions purement mercantiles. Il peut également s'agir d'une association de défense écologique. Comment lutter face à ce fléau, à la multiplication des recours qui aujourd'hui est devenu un véritable business » pour certains. Nous tentons ci-après d'apporter au professionnel les explications permettant de comprendre le processus juridique et surtout l'arsenal juridique qui est à sa disposition pour tenter de renverser la tiers lésé est malicieux à l'exception de celui qui aura préalablement attaqué le POS ou le PLU de la commune, qui n'est pas concerné par le présent article, le tiers lésé sait qu'avant de déposer un permis le promoteur engage des frais dans ses études, sollicite des financements bancaires, voire commence la commercialisation du projet. Il va alors attendre que le promoteur soit suffisamment avancé dans ses projets pour attaquer le permis de construire devant le Tribunal Administratif ou le Tribunal de Grande cet égard, les motivations de ce tiers lésé peuvent être diverses, son intention peut être noble s'il existe une violation manifeste par le Maire qui délivre le permis de construire, assisté de la DDE, d'une règle d'urbanisme protectrice du certains en font un gagne pain et tente au passage d'une construction de s'enrichir au détriment des futurs acquéreurs qui devront supporter le poids économique de la somme qui lui sera versé par le tiers lésé va déclencher des procédures de blocage de la construction en déposant un recours en nullité du permis de construire pour des motifs purement celui-ci va en l'échange du retrait de son recours contre une indemnisation conséquente par le promoteur. En ffet, il sait qu'en cas d'attaque du permis de construire, la réalisation de l'opération immobilière est pratiquement paralysée pendant de nombreuses années, les banques retirant bien évidemment leur concours financier, avec des frais d'études pré-payées mais sans suite premier indice de la moralité du tiers lésé est le fait de déposer ou non une demande de sursis à exécution au permis de construire devant le Juge des Référés du Tribunal Administratif en même temps qu'il déposera le recours. S'il le fait, c'est qu'il est probablement animé de nobles intentions et qu'il dispose de moyens sérieux pour faire stopper en référé la construction par le fait que sera ordonné le sursis à ne le fait pas et laisse se dérouler l'instruction du recours contre le permis de construire devant le Tribunal Administratif, ce qui peut prendre des années, c'est qu'il veut probablement tirer un avantage financier de son recours à un moment ou à un alors comment le promoteur peut-il faire face à cette tentative d'escroquerie ou d'extorsion de fonds ?Le promoteur peut et doit réagir vivement en entamant immédiatement un procès en dommages intérêts devant le Tribunal de Grande Instance si les moyens invoqués par le tiers lésé à l'appui de son recours ne sont manifestement pas fondés ou peu en dommages intérêts qui sera lancée par le promoteur du chef du préjudice financier qu'il subit par le blocage de l'opération peut dissuader les plus déterminés de maintenir leur recours devant le Tribunal d'autres termes, parfois le tiers lésé abandonnera son recours par crainte d'avoir à payer au promoteur des dommages intérêts solution qui peut décourager le tiers lésé doit êter précédé d'un certain nombre de précautions en amont du permis de LES DEMARCHES A REALISER EN AMONT DU PERMIS DE CONSTRUIRECertains promoteurs déposent immédiatement un permis de construire avec l'aide de leur architecte puis attendent l'expiration du délai de recours de deux mois à compter de l' une mauvaise nos jours, la complexité des règles d'urbanisme et la vigilance des voisins obligent les promoteurs à prendre des mesures de précautions, à savoir de - rencontrer tous les décideurs du permis le Maire et sa Direction de l'Urbanisme, la DDE qui bien souvent instruit le permis aux lieu et place du Maire qui lui délègue ses pouvoirs, voire le Préfet en cas de construction complexe et l'Architecte des Bâtiments de France, si l'on est dans un secteur contacter les voisins et les associations de défense locales afin d'expliquer le projet. Rien de plus désagréable de découvrir à son insu la réalisation d'un projet- se faire assister d'un conseilII LES RECOURS CONTRE LE PERMIS DE CONSTRUIRESelon l'article R 490-7 du Code de l'Urbanisme, le délai du recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire court à compter de la plus tardive des deux dates suivantes - le 1er jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le le 1er jour d'une période continue de deux mois d'affichage en le tiers lésé introduit une procédure, la recevabilité du recours est examiné selon les critères suivants - le voisin doit justifier d'un intérêt personnel et direct ;- l'Association de défense doit avoir suffisamment d'intérêt à les deux mois de la date ci-dessus fixée, le tiers lésé va donc attaquer pour divers motifs bien connus des promoteurs qu'il est impossible ici de détailler mais qui sont le plus généralement - vice de forme- erreur de droit par rapport au POS, au PLU ou une règle d'urbanisme- détournement de toute façon, en vertu d'une réforme par une Loi du 9 février 1994 le tiers lésé a l'obligation de notifier son recours devant le Tribunal Administratif au promoteur, lequel en sera aussitôt Le recours du tiers lésé devant le Tribunal AdministratifEn matière contentieuse, la voie choisit par le tiers lésé l'engage. En effet, s'ilintroduit un recours en annulation du permis de construire devant le Tribunal Administratif, il devra y devra alors attendre que le permis soit éventuellement annulé sans possibilité pour le tiers lésé, comme on le voit parfois, d'essayer une instance en référé devant le Tribunal de Grande Instance pour tenter de faire stopper la construction sous effet, l'article L 480-13 du Code de l'Urbanisme dispose que Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire a Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L'action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;b Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux. »Au vu de ce qui précède, le tiers lésé tentera probablement alors un recours en sursis exécution devant le Juge des Référés du Tribunal Administratif qui est supposé statuer le sursis à exécution est prononcé par ce Juge, soit le promoteur attendra l'épuisement du recours devant le Tribunal Administratif et le Conseil d'Etat ce qui peut prendre des années, soit il abandonnera purement et simplement son projet !Mais si le tiers lésé ne demande pas le sursis à exécution devant le Juge des Référés du Tribunal Administratif, le promoteur peut tout à fait commencer ses constructions. Il le pourra à ses risques et périls » et l'on verra ci-après ce qui se passe si des années plus tard le permis de construire est annulé alors que la construction a déjà été Le recours du tiers lésé devant le Tribunal de Grande InstanceLe tiers lésé peut utiliser une autre voie que celle du Tribunal Administratif en saisissant le Tribunal Judiciaire, c'est-à-dire le Tribunal de Grande tiers lésé fondera alors son action sur les dispositions de l'article 1382 du Code Civil en faisant la preuve d'une faute commise par le constructeur, c'est à dire la violation d'une règle d'urbanisme, le préjudice direct qui en est résulté et le lien de cause à effet entre les encore et comme devant le Tribunal Administratif, le tiers lésé peut utiliser la voie du référé judiciaire pour tenter de faire bloquer la construction par le Juge qui interdira toute démolition ou construction sous présence d'une contestation sérieuse et en l'absence de trouble manifestement illégal, le Juge des référés pourra se déclarer incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance s'il estime que l'affaire nécessite un examen de fond des moyens invoqués par le tiers lésé à l'appui de sa demande d'arrêt de démolition ou le Juge des Référés renvoie l'affaire devant le Tribunal du fond, le tiers lésé devra alors assigner devant le Tribunal de Grande Instance et le promoteur subira les délais judiciaires classiques en la matière 12 mois devant le Tribunal et autant devant la Cour d' tiers lésé s'il est de bonne foi introduira une procédure accélérée dite à jour fixe», pour obtenir un Jugement sous les deux mois puis au besoin un Arrêt de la Cour également en procédure accélérée sous deux l'article L 480-13 du Code de l'Urbanisme, le Tribunal judiciaire ne peut condamner le propriétaire qu'à la condition que l'action en responsabilité soit intentée tout au plus 5 ans après l'achèvement des QUE FAIRE SI LE PROMOTEUR A CONTINUE SA CONSTRUCTION MAIS VOIT SON PERMIS ANNULE PAR LE TRIBUNAL DES ANNEES PLUS TARD ?Comme il a été dit précédemment, si aucun sursis à exécution n'a été prononcé, le promoteur a pu continuer sa construction même si un recours en annulation du permis de construire a été si le permis de construire est annulé au bout de quelques années par un Jugement du Tribunal Administratif voire en appel ou par un arrêt du Conseil d'Etat, ou encore si devant le Tribunal de Grande Instance ou la Cour d'Appel, les Juges constatent que c'est à tort que le permis de construire a été obtenu alors qu'une règle d'urbanisme a été violée ?Dans ce cas ce n'est pas le Juge Administratif que le tiers lésé devra saisir mais le Juge judiciaire, c'est-à-dire le Tribunal de Grande Instance puis la Cour d'Appel qui peut faire droit à la demande en démolition du tiers lésé qu'il ne manquera pas de les Tribunaux et Cours sont tenus de faire droit à la demande en démolition si elle est ce que la Jurisprudence appelle la réparation en nature ». Depuis 1979, la Cour de Cassation considère que la démolition est un droit pour le demandeur dès l'instant qu'elle est possible et que la construction illicite lui cause un préjudice si le bâtiment est construit et habité, le Tribunal substituera à la démolition une indemnité pécuniaire qu'obtiendra le tiers lésé, indemnité d'ailleurs diversement appréciée par les Tribunaux qui tiennent compte des éléments suivants - troubles de jouissance,- perte de lumière ou d'ensoleillement,- enclavement,- destruction de l'environnement, etc...Le montant de ces indemntiés peuvent être importantes et pourront avoir un impact financier indéniable sur le conclusion, les promoteurs peuvent se rassurer sur l'avenir de leur construction, mais doivent envisager et se préparer au coût économique d'une indemnité. Bien évidemment, il existe encore des solutions pour se prémunir contre cette dernière LA RIPOSTE DU PROMOTEURContre les auteurs de recours abusifs, il ne faut pas hésiter à riposter et à montrer que loin d'être désarmé, il existe un arsenal juridique permettant de le poursuivre pour obtenir réparation du préjudice promoteur peut agir de deux manières - Soit le promoteur assigne immédiatement devant le Tribunal de Grande Instance en dommages intérêts conséquents au titre du préjudice qu'il subit composé le plus souvent des études engagées, des agios bancaires, de la perte de plus-value financière, etc... Cette assignation peut parfois déboucher sur un abandon du recours introduit par le tiers toute action, le promoteur devra s'assurer que son permis de construire ne viole pas une règle d' Soit le promoteur subit la procédure administrative très longue et attend de connaitre le sort qui sera réservé à son permis de construire. Pendant, l'intervallle il aura pris la décision de construire ou de ne pas construire. A ce stade, alors deux solutions lui sont ouvertes - s'il gagne son procès devant la Juridiction Administrative, il pourra introduire une action contre le tiers lésé devant le Tribunal Judiciaire en lui réclamant des dommages intérêts que constitue tout son préjudice financier études, agios bancaires, perte de plus-value. Cependant, la Jurisprudence est assez restrictive sur le sujet et les Tribunaux ou Cours d'Appel n'accordent des dommages intérêts que lorsqu'ils considèrent que le tiers lésé a commis un abus de droit, c'est-à-dire que son argumentation à l'appui de son recours n'était pas suffisamment sérieuse. Les Juges du fond ont toute latitude pour apprécier !- s'il perd son procès devant la Juridiction Administrative, il pourra introduire une action devant le Tribunal Administratif à l'encontre de la Commune en réclamant tous les dommages intérêts issus de l'annulation du permis ; en effet si le permis est annulé alors qu'il a été délivré par le Maire après instruction des services de l'urbanisme, qui est responsable ? La Commune, bien sûr !V LES PROCES EN DOMMAGES INTERETS DES PROMOTEURS CONTRE L'ETATSi le permis de construire a été annulé, cela induit indiscutablement que le Maire a commis une violation de la règle de droit d'urbanisme ou une erreur d'appréciation du permis, ce qui constitue une faute administrative passible d'un encore, le Juge Administratif a toute latitude pour apprécier et il ne retiendra des dommages intérêts contre la Commune que si le manque à gagner du promoteur est tenu pour certain, lorsque la preuve formelle des bénéfices escomptés à brève échéance peut être apportée au quel cas la Commune sera condamnée à dédommager le préjudice qui peut être lié à la valeur de l'immeuble lui-même, aux frais dus à l'opération d'urbanisation elle-même, aux frais de contentieux et à tous préjudices commerciaux ou manque à le promoteur doit être avertit qu'il n'obtiendra une indemnisation qu'après plusieurs années de procédure tant ce type de question sont longues à trancher. NhmYiV. 346 358 286 430 72 182 136 274 203

permis de construire purgé de tout recours