ETL’ARTICLE L. 145-46-1 DU CODE DE COMMERCE (le droit de prĂ©fĂ©rence du locataire Ă  bail commercial) Par Philippe VIUDÈS Docteur en droit Juriste-Consultant au CRIDON Sud-Ouest Et Franck ROUSSEL Docteur en droit Juriste-Coordinateur au CRIDON Sud-Ouest. 9 SOMMAIRE ANALYTIQUE (Les chiffres renvoient aux numĂ©ros de pages) INTRODUCTION : QU’ES T-CE QUE 🏛 Droit de prĂ©fĂ©rence article L 145-46-1 du code de commerce et honoraires de l’agent immobilier La 3Ă©me chambre civile de la Cour de cassation dans un arrĂȘt du 28 juin 2018, n° a retenu qu’en application de l’article L. 145-46-1, alinĂ©a 1, du code de commerce, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit, prĂ©alablement notiïŹer au preneur une oïŹ€re de vente qui ne peut inclure des honoraires de nĂ©gociation. 🔎 Ce que la cour de cassation retient Le litige portant sur l’exercice par le locataire du droit que lui confĂšre l’article L. 145-46- 1 du code de commerce lorsque le bailleur envisage de vendre son bien, c’est sans mĂ©connaĂźtre les dispositions des textes prĂ©citĂ©s que la cour d’appel s’est prononcĂ©e en l’absence de l’agent immobilier. 📝 Observations HSA L’agent immobilier n’avait pas Ă  ĂȘtre mis en cause dans la procĂ©dure d’appel. 🔎 Ce que la cour de cassation retient En application de l’alinĂ©a 1, de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit prĂ©alablement notifier au locataire une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de nĂ©gociation, ayant relevĂ© que le locataire avait fait connaĂźtre au bailleur son acceptation d’acquĂ©rir au seul prix de vente, la cour d’appel en a exactement dĂ©duit que la vente Ă©tait parfaite. 📝 Observations HSA Pour exercer le droit de prĂ©fĂ©rence du locataire confĂ©rĂ© par l’article L 145-46-1 du code de commerce, le bailleur peut notifier au preneur une offre de vente dissociant le prix de venteles frais de l’agent immobilier Si le locataire accepte la vente au seul prix de vente, c’est-Ă -dire sans les honoraires de l’agent immobilier, alors la vente est parfaite. 👁‍🗹 Pour en savoir plus lire l’arrĂȘt de la 3Ă©me chambre civile de la Cour de cassation n° Virginie HEBER-SUFFRINAvocate en droit des baux commerciaux HSA AVOCATS15, rue ThĂ©odule Ribot – 75017 Paris01 47 64 16 17 – Email MĂ©tro Terne Ligne 2 ou MĂ©tro Courcelles 2 Parking Wagram – Arc de Triomphe Lesexceptions prĂ©vues par le Code de Commerce. Le Code de Commerce, en son article L145-46-1, prĂ©voit plusieurs exceptions au droit de prĂ©emption du locataire. Ainsi, il n’est pas applicable si le bailleur souhaite vendre les murs du local : À son conjoint ; À son ascendant ; À son descendant ; À un ascendant ou descendant de son Le droit de prĂ©emption du preneur prĂ©vu Ă  l’article L145-46-1 du Code de commerce s’applique Ă  toute cession d’un local intervenant Ă  compter du 18 dĂ©cembre 2014. ConformĂ©ment Ă  l’article 1 du Code civil, les lois nouvelles entrent en vigueur Ă  la date qu’elles fixent ou, Ă  dĂ©faut, le lendemain de leur publication. La loi n°2014-826 du 18 juin 2014 dite loi Pinel a Ă©tĂ© publiĂ©e au Journal Officiel du 19 juin 2014 et est donc entrĂ©e en vigueur le 20 juin 2014, sous rĂ©serve des dispositions pour lesquelles le lĂ©gislateur a fixĂ© une date diffĂ©rente. Tel est le cas de l’article 21 de la loi qui prĂ©voit une application diffĂ©rĂ©e ou anticipĂ©e de certaines de ses dispositions. Ce texte dispose que I. Le 2° de l’article 2 de la prĂ©sente loi s’applique Ă  toute succession ouverte Ă  compter de l’entrĂ©e en vigueur de la mĂȘme loi. II. Les articles 3, 9 et 11 de la prĂ©sente loi ainsi que l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, tel qu’il rĂ©sulte de l’article 13 de la mĂȘme loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelĂ©s Ă  compter du premier jour du troisiĂšme mois suivant la promulgation de ladite loi. III. L’article 14 de la prĂ©sente loi s’applique Ă  toute cession d’un local intervenant Ă  compter du sixiĂšme mois qui suit la promulgation de la mĂȘme loi. ». S’agissant prĂ©cisĂ©ment du III de l’article 21, il est prĂ©vu que l’article 14 codifiĂ© Ă  l’article 145-46-1 du Code de commerce, relatif au droit de prĂ©emption du preneur, s’applique Ă  toute cession d’un local intervenant Ă  compter du sixiĂšme mois qui suit la promulgation de la mĂȘme loi. Contrairement au II, l’article III de l’article 21 prĂ©voit une entrĂ©e en vigueur Ă  compter du 6e mois qui suit la promulgation de la loi » sans prĂ©ciser s’il s’agit du premier jour du sixiĂšme mois qui suit la promulgation de la loi. L’hĂ©sitation Ă©tait donc permise entre la date du 1er dĂ©cembre 2014 1er jour du sixiĂšme mois et celle du 18Ăšme dĂ©cembre 2014 6Ăšme mois suivant la promulgation de la loi. Compte tenu de la sanction attachĂ©e au non-respect des dispositions de l’article 145-46-1 du code de commerce nullitĂ© de la vente, la doctrine avait tendance Ă  retenir par prudence la date du 1er dĂ©cembre 2014 [1]. Dans un arrĂȘt du 16 janvier 2019, la Cour d’appel de Paris a jugĂ© que l’article L145-46-1 Ă©tait applicable aux ventes intervenant Ă  compter du sixiĂšme mois qui suit la promulgation de ladite loi, soit le 18 dĂ©cembre 2014 [2] La cour relĂšve qu’il est admis que le troisiĂšme mois suivant la promulgation de la loi du 18 juin 2014 visĂ© pour l’entrĂ©e en vigueur des dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelĂ©s est le mois de septembre 2014 le premier mois Ă©tant le mois de juillet, le deuxiĂšme celui d’aoĂ»t, le troisiĂšme celui de septembre ; que par consĂ©quent le 6e mois qui suit la promulgation de la loi du 18 juin 2014 est bien le mois de dĂ©cembre 2014 et non le mois de novembre 2014. Comme l’a relevĂ© Ă  juste titre le jugement de premiĂšre instance, le recours, par le lĂ©gislateur, Ă  deux formulations diffĂ©rentes, Ă  savoir le 1er jour du 3e mois et le 6e mois au sein du mĂȘme article exprime deux intentions distinctes d’entrĂ©e en vigueur des dispositions concernĂ©es. Ainsi, alors que les dispositions visĂ©es dans le II sont applicables aux contrats conclus ou renouvelĂ©s ’à compter du premier jour du troisiĂšme mois suivant la promulgation’, soit le 1er septembre 2014, l’article 14 visĂ© dans le III est applicable aux cessions intervenant ’à compter du sixiĂšme mois qui suit la promulgation de la mĂȘme loi’. Si le lĂ©gislateur avait souhaitĂ© que l’entrĂ©e en vigueur diffĂ©rĂ©e de l’article 14 de la loi du 18 juin 2014 soit fixĂ©e au 1er dĂ©cembre 2014, il aurait utilisĂ© une mĂȘme formule, Ă  savoir Ă  compter du ’premier jour’ du sixiĂšme mois suivant la promulgation. Or tel n’est pas le cas. La loi ayant Ă©tĂ© promulguĂ©e le 18 juin 2014, l’article 14 est par consĂ©quent applicable aux ventes intervenant Ă  compter du sixiĂšme mois qui suit la promulgation de ladite loi, soit le 18 dĂ©cembre 2014 ». La cour d’appel de Paris l’a de nouveau affirmĂ© dans un arrĂȘt rendu le 9 octobre 2019 [3]. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 Ă  5 Ă  cet article L’avez-vous apprĂ©ciĂ© ? Notes de l'article [1] Marie-Odile VaissiĂ© et Hanan Chaoui "Application dans le temps de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel »", Rev. loyers 2015 ; Jean-Pierre Blatter Quatre ans d’existence de la loi Pinel et son application dans le temps », AJDI 2019 [2] Cour d’appel de Paris, pĂŽle 5, chambre 3, 16 janvier 2019 n°16/14143. [3] Cour d’appel, Paris, pĂŽle 5, chambre 3, 9 octobre 2019 n°17/16417.
Larticle L. 141-1 du Code de commerce imposant des mentions obligatoires dans l’acte de cession de fonds de commerce est abrogĂ© par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociĂ©tĂ©.. L’article 1er de la loi abroge l’article L. 141-1 du Code de commerce relatif aux mentions obligatoires devant ĂȘtre indiquĂ©es
La convention d’occupation prĂ©caire est un contrat permettant aux parties de dĂ©roger au rĂ©gime des baux, qu’il s’agisse des baux d’habitation ou du bail commercial. Un propriĂ©taire va ainsi pouvoir octroyer un droit d’occupation Ă  un preneur en contrepartie d’une compensation financiĂšre, sans pour autant devoir respecter un rĂ©gime spĂ©cifique, en s’affranchissant notamment des dispositions protectrices confĂ©rĂ©es par le statut de la location. Convention prĂ©caire et bail commercial En matiĂšre commerciale, la convention d’occupation prĂ©caire rĂ©sulte de l’article L. 145-5-1 du Code de commerce N’est pas soumise au prĂ©sent chapitre la convention d’occupation prĂ©caire qui se caractĂ©rise, quelle que soit sa durĂ©e, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisĂ©e qu’à raison de circonstances particuliĂšres indĂ©pendantes de la seule volontĂ© des parties ». Il en rĂ©sulte que, pour dĂ©roger au statut des baux commerciaux, les parties doivent justifier de circonstances exceptionnelles indĂ©pendantes de la volontĂ© des parties ». Il peut s’agir par exemple de l’occupation d’un immeuble destinĂ© Ă  ĂȘtre dĂ©moli. La durĂ©e de la convention sera, en principe, dĂ©terminĂ©e par la survenance d’un Ă©vĂ©nement certain. Il est d’usage que l’occupation soit donc brĂšve. Attention en cas de contentieux, le juge saisi du litige recherchera quelle Ă©tait l’intention des parties afin d’apprĂ©cier leur bonne foi. Il pourra, si les conditions n’étaient pas rĂ©unies et notamment si les circonstances ne justifiaient pas l’existence d’une telle convention prĂ©caire, requalifier le contrat en bail Ă  usage commercial ou Ă  usage professionnel, voire bail d’habitation selon le cas. Pour aller plus loin sur ce point, voir nos articles Bail commercial Bail professionnel Conditions de validitĂ© de la convention d’occupation prĂ©caire La convention d’occupation prĂ©caire doit rĂ©pondre Ă  deux conditions cumulatives afin d’éviter tout risque de requalification en cas de litige Une prĂ©caritĂ© rĂ©elle et objective comme vu ci-dessus, la convention d’occupation prĂ©caire doit rĂ©sulter d’une situation prĂ©caire objective au moment de la signature du contrat. En revanche, si le caractĂšre prĂ©caire justifiant la mise en place d’une telle convention disparaĂźt pendant de l’exĂ©cution du contrat, cela sera sans incidence sur sa validitĂ©. Une contrepartie financiĂšre seconde condition permettant de qualifier un contrat de convention d’occupation prĂ©caire, la chose doit ĂȘtre laissĂ©e en jouissance suivant une contrepartie financiĂšre payĂ©e par le preneur. Cette contrepartie est qualifiĂ©e de redevance et non de loyer dans la mesure oĂč il ne s’agit pas d’un bail. Le montant de cette redevance est symbolique, c’est-Ă -dire qu’il doit ĂȘtre infĂ©rieur aux prix du marchĂ© immobilier considĂ©rĂ©. DiffĂ©rence entre la convention d’occupation prĂ©caire et le bail dĂ©rogatoire ou bail de courte durĂ©e On confond souvent la convention d’occupation prĂ©caire avec le bail dĂ©rogatoire ou bail de courte durĂ©e. Cela tient au fait que l’on appelle parfois la convention d’occupation prĂ©caire bail prĂ©caire ». Cette confusion procĂšde d’un abus de langage La convention d’occupation prĂ©caire parfois improprement qualifiĂ©e de bail prĂ©caire et le bail dĂ©rogatoire ou encore bail de courte durĂ©e sont deux figures juridiques distinctes, qui n’ont rien Ă  voir l’une avec l’autre. La convention d’occupation prĂ©caire ou bail prĂ©caire se caractĂ©rise, quelle que soit sa durĂ©e, par une occupation non soumise au statut des baux commerciaux s’il existe un Ă©lĂ©ment de prĂ©caritĂ© indĂ©pendant de la volontĂ© des parties. La convention d’occupation prĂ©caire n’implique pas de condition de durĂ©e. En revanche, le bail dĂ©rogatoire ou bail de courte durĂ©e doit impĂ©rativement ĂȘtre infĂ©rieur Ă  3 ans, comme prĂ©vu par l’article L. 145-5 du Code de commerce. Autre diffĂ©rence le motif justifiant la convention d’occupation prĂ©caire doit ĂȘtre indĂ©pendant de la volontĂ© des parties contrairement au bail de courte durĂ©e qui rĂ©sulte justement de la volontĂ© expresse des parties de se soumettre Ă  un bail plus court que le bail commercial. On peut par exemple mettre en place une convention d’occupation prĂ©caire dans le local d’un immeuble destinĂ© Ă  ĂȘtre dĂ©moli circonstance exceptionnelle justifiant la convention, pour la durĂ©e restant Ă  courir jusqu’à la dĂ©molition effective durĂ©e qui pourra donc, le cas Ă©chĂ©ant, excĂ©der 3 ans. Le bail dĂ©rogatoire ou de courte durĂ©e et la convention d’occupation prĂ©caire sont donc deux choses diffĂ©rentes et ne sont pas rĂ©gies par les mĂȘmes articles du Code de commerce L. 145-5 pour le bail dĂ©rogatoire et L. 145-5-1 du Code de commerce pour la convention d’occupation prĂ©caire. Pour aller plus loin sur ce point, consultez Ă©galement notre article Bail dĂ©rogatoire ou Bail de courte durĂ©e
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Soumisaux articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce et du dĂ©cret N° 53-960 du 30 septembre 1953 ENTRE LES SOUSSIGNEES: L’Etablissement Public dĂ©nommĂ© « COMMUNAUTE URBAINE DE LILLE » Etablissement public administratif crĂ©Ă© par la loi numĂ©ro 66-1069 du 31 dĂ©cembre 1966, dont le siĂšge est Ă  LILLE (Nord), 1 rue du Ballon, identifiĂ© au SIREN sous le
Le bailleur peut, Ă  l'expiration d'une pĂ©riode triennale, dans les formes prĂ©vues par l'article L. 145-9 et au moins six mois Ă  l'avance, reprendre les locaux d'habitation louĂ©s accessoirement aux locaux commerciaux s'ils ne sont pas affectĂ©s Ă  cet usage d'habitation. La reprise ne peut ĂȘtre exercĂ©e que si, aprĂšs un dĂ©lai de six mois suivant le congĂ© dĂ©livrĂ© Ă  cet effet, les locaux ne sont pas utilisĂ©s Ă  usage d'habitation. Toutefois, la reprise dans les conditions indiquĂ©es au premier alinĂ©a ne peut ĂȘtre exercĂ©e sur des locaux affectĂ©s Ă  usage d'hĂŽtel ou de location en meublĂ©, ni sur des locaux Ă  usage hospitalier ou d'enseignement. De mĂȘme, la reprise ne peut ĂȘtre exercĂ©e lorsque le locataire Ă©tablit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave Ă  l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible. Dans le cas de reprise partielle prĂ©vu au prĂ©sent article, le loyer du bail est diminuĂ© pour tenir compte des surfaces retranchĂ©es sans que cette reprise puisse en elle-mĂȘme constituer une modification notable des Ă©lĂ©ments de la valeur locative mentionnĂ©e Ă  l'article L. 145-33.
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Le02 juin 2017. L’article L 145-7-1 du Code de commerce crĂ©Ă© par la loi du 22 juillet 2009 qui exclut toute rĂ©siliation unilatĂ©rale en fin de pĂ©riode triennale pour l’exploitant d’une rĂ©sidence de tourisme est d’ordre public et s’applique aux baux en cours au jour de son entrĂ©e en vigueur. C’est ce que prĂ©cise la Cour de DerniĂšre mise Ă  jour le 29/11/2020 En cas de cession de fonds de commerce ou de droit au bail, le bailleur peut exiger que son ancien locataire, cĂ©dant, s’engage solidairement avec le cessionnaire au paiement des loyers et Ă  l’exĂ©cution du contrat, Ă  la condition qu’une clause de garantie solidaire du cĂ©dant ait Ă©tĂ© insĂ©rĂ©e dans le bail commercial. Comment actionner la garantie solidaire du cĂ©dant vis-Ă -vis du bailleur dans le cadre d’une cession de fonds de commerce ou droit au bail? Lors de la cession du fonds de commerce ou du droit au bail, le bailleur peut insĂ©rer une clause de garantie solidaire du cĂ©dant dans le bail commercial initial aux termes de laquelle il impose au locataire sortant, le cĂ©dant, de s’engager solidairement avec le locataire entrant, le cessionnaire, Ă  l’exĂ©cution du contrat et au paiement des loyers Ă  son bĂ©nĂ©fice. En l’absence d’une clause de garantie solidaire, le cĂ©dant est libre des obligations nĂ©es du bail Ă  compter du moment oĂč la cession est opposable au bailleur. Cette clause prĂ©sente donc un intĂ©rĂȘt certain pour le bailleur, dans la mesure oĂč il assure et multiplie ses chances dĂȘtre payĂ© en cas de difficultĂ© de paiement. La loi Pinel du 18 juin 2014 est venue limiter cette garantie solidaire du cĂ©dant. Il convient d’ĂȘtre particuliĂšrement prĂ©cis sur la rĂ©daction d’une telle clause car elle est interprĂ©tĂ©e strictement par les juges. Garantie solidaire du cĂ©dant pour les cessions conclues avant le 20 juin 2014 En cas de cession du fonds de commerce ou du droit au bail, le locataire cĂ©dant Ă©tait tenu solidairement du paiement des loyers et de l’exĂ©cution de toutes les conditions du bail par tous les cessionnaires successifs et ce pendant la durĂ©e restant Ă  courir du bail et de ses suites. Il demeurait solidaire jusqu’à l’expiration du bail tacitement prolongĂ© si le bail ne prĂ©cisait pas que la garantie se limitait Ă  la durĂ©e du bail. Aucune obligation d’information pesant sur le bailleur n’était prĂ©vue. Garantie solidaire du cĂ©dant pour les cessions conclues aprĂšs le 20 juin 2014 La loi Pinel est venue limiter la garantie solidaire du cĂ©dant au bĂ©nĂ©fice du bailleur Ă  3 ans Ă  compter de la cession du bail ou du fonds de commerce aux termes de l’article du Code de commerce. NĂ©anmoins, cet article n’est pas d’ordre public car il n’est pas expressĂ©ment visĂ© par l’article L. 145-15 du code de commerce. Les parties semblent donc ĂȘtre en droit d’y dĂ©roger et de prĂ©voir une pĂ©riode plus longue. Ainsi, si le nouveau locataire, acquĂ©reur du fonds de commerce ou du droit au bail, ne paye pas ses loyers, l’ancien locataire, par le jeu de la solidaritĂ©, pourra ĂȘtre appelĂ© en garantie par le bailleur, comme un co-dĂ©biteur. La clause de garantie s’arrĂȘte dĂ©sormais Ă  la couverture du seul locataire qui lui a achetĂ© son fonds de commerce ou son droit au bail et ne saurait donc couvrir les dettes des cessionnaires ultĂ©rieurs. Si le dĂ©lai de 3 ans n’a toujours pas Ă©tĂ© expirĂ©, la clause de garantie pourra cesser avant cette date butoir que par l’effet d’un congĂ© ou d’une rĂ©siliation. En revanche, la clause sera toujours valable en cas de poursuite du bail par tacite reconduction au-delĂ  du terme contractuel. L’article L. 145-16-1 du Code de commerce prĂ©cise que le bailleur est tenu d’informer le cĂ©dant de tout dĂ©faut de paiement du locataire dans un dĂ©lai d’un mois Ă  compter de la date Ă  laquelle le loyer aurait dĂ» ĂȘtre payĂ©. Si aucune sanction n’est prĂ©vue par la loi Pinel en cas de non-respect de cette obligation d’information, il n’en reste pas moins que la jurisprudence va dans le sens de la perte pour le bailleur de pouvoir rĂ©clamer lesdites sommes totalement ou partiellement auprĂšs du garant.
ArticleL 3212-1, II, 2° du code de la santĂ© publique – 08/07/2021 . PubliĂ© le 21 juillet 2021 par . IrrecevabilitĂ©. Read More. Cassation. Navigation de l’article. Article prĂ©cĂ©dent Coulisses diplomatiques: la Suisse, reprĂ©sentante des intĂ©rĂȘts amĂ©ricains en Iran. Article suivant Articles L 145-39 et L 145-15 du code de commerce (rĂ©daction issue de la loi n°2014-626 du
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